Рассмотрим это на конкретных примерах:

- Определить доли совладельцев в праве общей долевой собственности на земельный участок/жилой дом?

Без формулирования условий расчета данный вопрос является исключительно вопросом права и лежит в компетенции суда на основании анализа всех возможных правовых документов. Для смещения его в область экспертной задачи необходимо формулирование условий, например, пропорционально фактически сложившемуся порядку пользования или площади жилого строения, с учетом самовольно возведенных строений и прочее.

- Какова стоимость работ по переоборудованию жилого дома при разделе/определении порядка пользования и кому из собственников необходимо их выполнить?

Согласно методическим рекомендациям эксперт не определяет, кому из совладельцев следует выполнять те или иные работы по переоборудованию (точнее - оплачивать выполнение). Решение данного вопроса - прерогатива (исключительное право) суда. Таким образом, данный вопрос для эксперта следует ограничивать лишь расчетом стоимости работ по переоборудованию.

- Какова стоимость переоборудования жилого дома при разделе/определении порядка пользования с учетом обеспечения равного благоустройства каждой из частей?

Обеспечить равное инженерное благоустройство каждой из образуемых при разделе частей (блоков) жилого дома возможно лишь путем переоборудования, устройства соответствующих коммуникаций. Сделать это возможно лишь на основании отдельно разработанного проекта по каждой из инженерной коммуникации по выданным техническим условиям эксплуатирующей организации. Экспертиза - это прежде всего исследование. Проектирование не является исследованием, поэтому проектирование в целом и разработку проектов переоборудования инженерных сетей в частности судебный эксперт-строитель не осуществляет. В этой связи рассчитанная таким путем стоимость переоборудования будет предварительной (не окончательной). Следовательно, постановка такого вопроса эксперту не целесообразна, т.к. он заведомо не сможет на него категорично ответить. Тем не менее после разработки указанной проектной документации становиться возможным рассчитать сметную стоимость такого переоборудования в том числе в рамках судебной экспертизы.

- В случае если здание/сооружение/элемент инфраструктуры/инженерная коммуникация (водопровод, газопровод, теплотрасса, линия электропередач, канализация, выгребная яма и т.д.), возведенное на земельном участке с кадастровым номером …, не соответствуют нормативным требованиям, то какие работы необходимо выполнить для устранения несоответствий, какова стоимость и эффективность проведения данных работ?

Данный вопрос имеет существенное значения для суда в вопросах возможности сохранения самовольно возведённых объектов строительства с отступлениями от нормативных требований. Однако расчет стоимости предложенных мероприятий не имеет ни практического смысла, ни возможности должного объективного обоснования. Во-первых, для нужд разрешения спора совершенного не важно знание о тратах потенциального собственника такого объекта, поскольку бремя их несения все равно ляжет на его плечи при наличии желания сохранить свое имущество. Во-вторых, экспертом предлагаются мероприятия по устранению несоответствий на уровне концепции, иначе говоря, технического задания, исходя из которых невозможно объективно рассчитать стоимость их имплементации. Как уже было отменено ранее, сделать это возможно лишь на основании конкретного проектного решения. Наконец, вопрос об эффективности предлагаемых мероприятий видится неуместным в виду отсутствия целесообразности предложения неэффективных мер, неспособных устранить выявленное несоответствие.

- Возможно ли приведение квартиры/жилого дома в состояние пригодное для постоянного проживания, какова целесообразность проведения данных работ?

Вопрос целесообразности затрат на ремонт и реконструкцию был детально раскрыт в плановой командно-административной экономике Советского Союза. При переходе к институту частной собственности и рыночной экономике границы коридора целесообразности оказались сильно размыты. Так для одного собственника затраты на ремонт видятся нецелесообразными при их значении равном 50% от восстановительной стоимости объекта в силу тех или иных причин, а другой готов заплатить за ремонт объекта стоимость двух аналогичных и более современных, т.к. ему ценно данное местоположение либо сам объект. В этой связи современные нормативные документы не устанавливают категоричного критерия целесообразности в данных вопросах, что сводит их разрешение к субъективной оценке эксперта на основе ретроспективных данных.

- Какова стоимость качественно выполненных работ, произведенных в рамках договора…?

С одной стороны вопрос имеет правильную и логичную почву под своей основой в виде желания компенсировать затраты подрядчика работ хотя бы за качественно выполненные строительные работы на объекте. Однако при этом часто упускается важная деталь. Дело в том, что выполнение строительных работ имеет четкие этапы и характер сокрытия предыдущих работ последующими. В этой связи качественно выполненные последующие работы при устранении недостатков в предыдущих по сути будут уничтожены в процессе устранения недостатков. Так, например, обои могут быть поклеены без существенных недостатков, а вот стены под них не выравнены должным образом и подлежат выравниванию. Очевидно, что предваряя процесс такого выравнивания потребуется снять обои со стен, что сделает их непригодным для последующего применения. Таким образом, нам видится, что данный вопрос должен быть скорректирован с учетом изложенных особенностей и предложен в следующей формулировке: Какова стоимость качественно выполненных строительных работ в рамках реализации договора (контракта) №…, которые могут быть сохранены при устранении недостатков?

- Какова рыночная стоимость надворных построек?

Данный вопрос является методически не верным в силу определения термина рыночная стоимость, т.е. наиболее вероятная цена, по которой тот или иной объект может быть отчужден на свободном и конкурентном рынке. Такие объекты как надворные постройки не являются объектами самостоятельного права, а выступают в качестве принадлежности к главной вещи, т.е. жилому дому. В силу этого они не могут быть отчуждены на рынке как объект самостоятельной сделки, т.к. такие сделки не возможны. В этой связи для надворных построек возможно рассчитать лишь действительную (с учетом износа) или восстановительную (без износа) стоимость строительства.

- Какова стоимость ремонта с учетом износа?

В соответствии с методическими рекомендациями для экспертов, в силу объективных причин ремонт нельзя осуществлять с использованием строительных материалов и изделий, величина износа либо агрегатное состояние которых были бы такими же, как и у материалов и изделий, пострадавших при затоплении или пожаре.

Стоимость ремонта включает также затраты на выполнение производственных операций, эксплуатацию оборудования, машин и механизмов, в отношении которых использование понятия «естественный износ» невозможно, так как это действия, а они неподвластны физическому износу. Рассматривая эту проблему с другой стороны, представляется, что такая форма возмещения вреда, как «исправление вещи», предполагает выполнение объема необходимых работ, направленных на восстановление объекта. Если будет учтена степень износа здания, а подлежащая выплате сумма снижена пропорционально величине износа, то, располагая оставшейся суммой денег, не удастся провести ремонтные работы в полном объеме, до конца «исправить вещь». Следовательно, будет нарушен принцип полноты возмещения ущерба.

Значит при наличии технической возможности восстановления строительного объекта неизбыточным возмещением вреда (ущерба), нанесенного в результате залива либо пожара, следует считать выплату денежной суммы, равной объему затрат, необходимых для восстановления объекта без учета величины естественного физического износа элементов пострадавшего здания (строения, сооружения).

- Какова сумма ущерба, причинённого собственнику … в результате залива/пожара?

Слово «ущерб» относится к правовой териологии и включает в себя всю возможную массу затрат, которые понес собственник пострадавшего объекта, в том числе затраты на лечение и компенсацию морального вреда. Очевидно, что действуя в рамках своих специальных познаний, эксперт-строитель может рассчитать лишь стоимость восстановительно ремонта.

- Создает ли здание/сооружение/элемент инфраструктуры/инженерная коммуникация (водопровод, газопровод, теплотрасса, линия электропередач, канализация, выгребная яма и т.д.), возведенное на земельном участке с кадастровым номером …, угрозу жизни и здоровья граждан?

Понятие «угроза жизни и здоровью» в законодательстве Российской Федерации на сегодняшний день не закреплено. В то же время, данная категория достаточно широко используется в законодательстве и понимается как нарушение гражданами, должностными лицами или юридическими лицами обязательных требований, вследствие которого может быть причинен вред жизни и здоровью неопределенного круга граждан.

В этой связи подобная оценка объекта исследования носит явный характер правового суждения, с другой - при выявлении отступлений от нормативных требований при возведении данного объекте, не обладая специальными познаниями, невозможно разделить, какие из данных несоответствий сопряжены с риском для жизни и здоровья, а какие нет.

С учетом изложенного нами видится наиболее оптимальный вариант формулировки данного вопроса без явной правовой окраски с учетом положений Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 №384-ФЗ: В случае если имеются несоответствия здания/сооружения/элемента инфраструктуры/инженерной коммуникации (водопровод, газопровод, теплотрасса, линия электропередач, канализация, выгребная яма и т.д.), возведенного на земельном участке с кадастровым номером …, установленным нормативным требованиям возможно ли повреждения имущества и причинения вреда здоровью граждан?